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什么是土地收储目的是什么?谢谢!

归档日期:09-11       文本归类:加大储备      文章编辑:爱尚语录

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  1、土地收储是指国家土地储备机构动用国家优先购买权力,对流入土地市场的土地使用权进行购买,通过土地整理后作为储备用地的过程。土地收储就是土地收购储备制度的简称。

  2、土地收购储备制度是地方政府和国土部门顺应“经营城市,经营土地”的需要所进行的我国土地制度创新的一个重要成果。

  土地储备成本包括:收储资金、融资费用、前期开发费用、基础设施配套费用、土地平整费用、房屋拆迁费用等。

  为完善土地储备制度,加强土地调控,规范土地市场运行,促进土地节约集约利用,提高建设用地保障能力,根据《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》(国发〔2001〕15号)、《国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》(国办发〔2006〕100号),制定本办法。

  本办法所称土地储备,是指市、县人民政府国土资源管理部门为实现调控土地市场、促进土地资源合理利用目标,依法取得土地,进行前期开发、储存以备供应土地的行为。

  土地储备机构应为市、县人民政府批准成立、具有独立的法人资格、隶属于国土资源管理部门、统一承担本行政辖区内土地储备工作的事业单位。

  市、县人民政府国土资源管理、财政及当地人民银行等部门,按照职责分工,各负其责,互相配合,保证土地储备工作顺利开展。

  建立信息共享制度。县级以上人民政府国土资源管理、财政及人民银行相关分支行要将土地储备与供应数量、储备资金收支、贷款数量等信息按季逐级汇总上报主管部门,并在同级部门间进行信息交换。

  土地收购储备制度是地方政府和国土部门顺应“经营城市,经营土地”的需要所进行的我国土地制度创新的一个重要成果。

  应该说,这几年来,通过实施土地收储及招拍挂,在增加地方财政收入,改善城市基础设施建设,提高土地市场的公平性和透明性方面起到了积极的作用。但是,我们也要看到,任何一种制度的变迁,都需要相关的制度予以相应的完善和匹配。否则,这个新的制度在推进过程中的所产生的负面作用就会随着时间的推移和改革的深入而日渐显现出来。

  土地收储制度也同样面临这样一个棘手的问题。在当前我国的经济环境、土地制度和房地产开发制度的安排下,这些问题正以各种各样的方式存在着,并以不同的方式表现出来。

  首先,土地收储成为房价上涨的重要推手。由于土地收储制度最为重要的特征,就是要由地方政府高度垄断土地的一级市场。实践证明,当一个地方的土地一级市场被高度垄断的情况下,土地价格就极有可能出现飞速上涨。特别是当收储还来不及供的时候,地价的飙升已成为必然。因为,在土地一级市场被高度垄断的前提下,当土地供应量不足时,带来的最为直接的后果就是地价的上涨。地价上涨,房价必然随之上涨。当然,这种房价的上涨是建立在市场存在需求的前提之下。

  其次,土地收储成为金融风险的关键环节。由于在土地收储过程中,需要动用大量的资金,而这种资金如果单纯依靠有限的财政资金是不现实。再加上,当前我国的金融产品极其单一,土地银行、土地债券、土地信托等新型的金融产品至今仍待字闰中。于是在地方政府及其财政背书的情况下,土地收储机构往往大量利用银行的授信贷款、抵押贷款等各种渠道的信贷资金收储土地。而这些资金在土地市场活跃向好的情况下,风险不易显现。而当土地市场疲软之时,极易因所收储的土地无法变现而导致金融风险的集中暴发。

  第三,土地收储成为破坏社会公平的反面典型。所谓的土地收储,其所收储的土地无非有几种来源,一种是征收农民的土地再行出让,一种是征收原行政划拨的土地再行出让,还有一种是征收原出让的土地再行出让。由于目前土地收储机构是代表政府统筹征地事宜,而且征收的标准并非按照市场价格进行操作的,因此,在征收过程中,由于低价征收,高价售出,用公权力剥夺了原土地使用者的合法权益,使得土地收储制度的合理性备受置疑。

  第四,土地收储成为地方政府对抗中央调控的重要工具。通过土地收储,地方政府掌握了大量的土地资产。对于地方政府来说,土地不仅是财政权力,而且也是货币权力。由于批出的土地几乎立即就可以用作从银行抵押贷款,所以,土地权力实际上就演变成了地方政府的某种货币发行权力。土地由财政而货币,实际上标志着地方政府从中央政府手上重新夺回了两项最主要的权力,因而也重新取得了推动地方经济增长的主动权。至此,朱鎔基在1990年代中期以个人政治威信为赌注所取得的所谓宏观调控成果流失大半。

  第五,土地收储成为地方政府追求政绩GDP的最好帮凶。由于相对于其它实业和产业而言,地方政府的卖地收入可以更直接、更便捷、更快地拉动当地GDP的增长。特别是作为号称“经济寒暑表”的地产业,对地方GDP增长的贡献更是立杆见影。但是由于卖地、房地产业均是不可持续发展的产业,因此,过分依赖于所谓的土地财政,就会使国家极易陷入过分依赖房地产业的境地,从而陷入经济发展的“东南亚模式”。而这种的经济发展模式已被东南亚金融危机证明是一种失败的经济发展模式。

  第六,土地收储为开发商大面积圈地提供了捷径。由于实行土地收储制度之后,使得以前被国家叫停的所谓预征成为一种可能。特别是当银行介入之后,土地收储更是如虎添翼,可以动辄一次性征用几千、上万亩的土地。更有甚者,一些地方的地方政府和土地收储机构以收储资金不足为由,把土地一级开发的权利拱手让给了开发商,引狼入室,使得一些开发商空手套白狼,以极小的代价获得了成片的土地开发权。因此,有人曾在博文里抨击土地收储制造了土地市场的垄断。

  第七,土地收储为强化城乡二元结构提供了助力。由于土地收储的很多对象都是集体土地,而集体土地大多都位于农村,农民农村的土地被征收,意味着农民丧失了最基本的生产和生活要素。由于目前征收集体土地采用的仍然是法定最高价补偿方式,而非市场化的补偿,再加上原集体土地上的农村居民无论是学历、技能上都相对欠缺,这些种种因素都造成了土地收储机构征地后,根本无法解决被征地区域的城乡二元结构问题。相反,这种低价征收、高价出让、不负责农民就业安置的模式,无形中是更加拉大和强化了不合理的城乡二元结构。

  当然,我们说土地收储制度所存在的上述问题,并非要取消或消灭这个制度。只是我们在推行这个制度过程中,有必要加快征地、社会保障、金融、财政等与之相关的诸多配套制度的改革。否则,如果听任土地收储这样一个制度一马当先,一骑绝尘,就很有可能使土地收储制度由现在的“先锋”成为将来的“先烈”。特别当房地产泡沫破灭,土地市场成交量急剧萎缩时,土地收储制度必将成为众矢之的,或许也会成为房地产泡沫破灭的替罪羊也未为可知

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